购房意愿“冰点”，开发商面临终极考验
根据 9月22日央行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查结果，08年最后3个月内有购房意愿的居民人数的比例为13.3%，创1999年以来最低水平。其中北京、上海、天津、广州等一级城市不足10%。与之呼应的是，从贷款用途看，个人消费贷款需求的跌势进一步加剧。
天凉好个秋
开发商眼看着望眼欲穿的楼市的“金九银十”似乎就要变成“垃圾时间”，寒意越来越浓，在购房意愿降至“冰点”的时候，开发商不得不面临终极考验，降价、放量、刺激需求、变样促销，开发商如何能在生死存亡的关头，交上一份满意的答卷？
从万科带头揭开降价大幕之后，楼市始终弥漫着风雨欲来的降价氛围，开发商们卖命吆喝的“救市”成为幻想，以半推半就、遮遮掩掩的方式降价，或者是所谓的“无理由退房”都不能激起购房者的出手信心，2008年9月，传统意义上的售楼旺季，正在空荡的售楼处和清闲的售楼人员的无所事事中悄然流逝……
那么，在普遍的降价预期中，为什么购房者并未因此而欢欣鼓舞？到底是什么影响着本应乐观的“价跌量涨”的趋势？
购房者抱有更大的降价预期
从搜房组织的网上调查，我们可以找到答案：仅有14.86%认为央行降息的目的是拯救楼市，仅有13.59%相信这是楼市回暖的信号，更令人沮丧的是仅有8.9%认为到了买房的时机。
楼市的观望情绪并没有因为政府的“双降”而减弱，相反，因为对国际金融形势的担忧，因为对政府贷款利率持续下调的期待，因为对国内经济走势的迷茫，因为对自身增收缺乏信心，因为在经历诸多的灾难洗礼后购房者的生活观念与方式正在发生深刻的转变，因为对楼市更为理性的解读……这一切是我们可以找到的购房者观望的表面理由，更深层次的，我想应该还是楼市本身的不健康震荡，让购房者心有余悸，在不理性的暴涨之后，购房者都睁大眼睛等着房价直线下降。
开发商最后的机会
“不能再等了，黄金周也许是最后的机会”，这是目前很多开发商抱有的想法，尽管“金九”并未达到预期，但“银十”可能依然是一根足以救命的稻草，从全国各地披露的信息看，绝大部分开发商都会选择在黄金周推出自己的项目。
对很多开发商而言，2008年可能从来没有遇到真正的销售高潮，持续的资金紧张，迫使开发商不得不放手一搏，问题是，可以用来搏命的选择空间已经越来越小。
以前对开发商而言颇为有效的一些方式，比如参加房展会、组织看房团、寻找新概念等营销手段，在2008年似乎都统统失灵，购房者的谨慎，致使上述营销手段的人气一次不如一次，即便参与活动的购房者，也普遍抱着“试试、看看”的态度，很多购房团成为名副其实的“望风团”，而概念营销同样因为缺少“投机客和投资客”而失去效力，对于理性的刚性需求的购房者而言，再花俏的概念也很难起到立竿见影的效果。
价格战攻心为上
可以肯定的是，开发商的阵营与态度正在分化瓦解，毕竟进入9月以后，购房者的刚性需求仍然会逐步释放，开发商根据自身的实际情况，对后市也有自己的判断，有点已经采取行动，有的准备跟风，有的还在犹豫不决，有的准备隔岸观火。无论是哪一种情况，开发商都应该明白，购房者如今最注重房子的性价比，其中“价”比“性”更重要，降价依然是最务实的手段。
不可否认，季节性的交易变化在楼市是存在的，传统的交易旺季依然是可以期待的市场时机。只是，2008年的情况与往年不一样，购房者对于价格的预期远远超过往年，因此，首先需要攻破购房者的心理预期。
对开发商而言，价格战只能是一种短期的“战术”，而绝对不能成为企业发展的长期“战略”，如果能把价格战的成果转化为对企业长期发展的“催化剂”，失之东隅，收之桑榆，塞翁失马，焉知非福呢？
如果在国庆黄金周，楼市的成交量能够取得开门红，或许，楼市就将获得喘息的机会，积蓄力量，真正迎来新的发展春天！
