曝光房市暗箱操作真相 直击房地产四大不对称

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——直击当前房地产市场“四大不对称”
作者：韩洁

说起房地产市场的“庐山真面目”，很少有购房者能搞清楚：这边说房子空置很多，房价必然要降；那边说房子卖得断档，买得晚就吃亏。该马上掏钱还是应该观望，令老百姓不知所措。

业内人士认为，造成这种情况是由于我国房地产市场存在“四大不对称”，信息匮乏的购房者在市场上始终处于被动局面。

不对称之一：住房买卖

信息虚假引发道德风险

如今，开发商利用信息不对称误导购房者已成业内惯常做法。在住房买卖市场中，信息不对称主要表现在购房者对房地产开发商的信息、对楼盘信息了解不充分。

“购房时不清楚房子里用的是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设备，直到住进去以后，甚至出现问题时才知道上当。”北京南城某小区业主赵伟如此形容购房者的被动局面。

经济学家王小广说，由于房地产商品本身就具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出客观准确的判断。

他指出，目前实行的期房预售制是造成住房买卖信息不对称的主要原因，购买主体结构未封顶的期房，必然会加大购房者与开发商之间的信息不对称。

据北京市房地产交易管理网统计，截至９月底，全市期房住宅签约套数与面积分别占到签约总量的８９％和８６％。在已经贷款买房的购房者中，６０％以上是在楼盘封顶之前签订的购房合同。

“这无疑表明，期房预售带来的住房买卖信息不对称还将长期影响我国房市，成为导致楼市纠纷的一个重要原因。”中大恒基不动产营销总经理王述说。

不对称之二：开发商巨额利润

背后成本与房价不对称

近期，迫于房地产市场价格不断飙升的压力，市场上有关房地产开发企业应公开房屋建造成本的呼声再度响起。

“如今北京市区房价，动辄喊出万元高价。今年以来，南四环附近的楼盘价格跳跃式上涨，已经接近８０００元。真不知这些价格是怎么算出来的，里面水分有多少？”家住城南嘉园小区的高女士如是说。

对于迷茫的消费者来说，难以获得房地产开发商投入成本与所得利润的准确数据。

事实上，权威部门对房地产市场调查发现，由土地成本、建筑成本和各种税金构成的房屋建造成本，并非房地产市场高房价和开发商高利润的根本原因。恰恰是一些政策性因素如国家控制土地供应、开发商对市场的垄断和炒作行为，以及消费者信息的匮乏等，无形中助长了市场高利润。

中国社科院金融所研究员易宪容说，财富排行榜上的房地产界人士越来越多，所占比例也越来越高，说明房地产业有着特别的途径来聚集社会财富。而这个特别途径就是暴利。“如果购房者掌握真实的成本和供求信息，房地产暴利便可以在很大程度上得到有效遏制。”他说。

针对一些开发商故意制造房子供不应求的假象，借机抬高房价的做法，王小广说，开发商“捂盘”在全国很普遍，有的开发商明明６０％的房子还没卖，却说都卖完了。这种信息虚假的背后实际是一种欺诈行为，表现为开发商道德的一种缺失。

不对称之三：住房信贷信息

不对称加大金融风险

今年１０月底，北京宣布全线叫停主体结构未封顶楼盘的个人住房按揭贷款。北京市银监局表示，如发现房贷违规问题将严肃处理，银行主要责任人要就地免职。

银监会为何突然发力，加强个人住房按揭贷款监管？缘于近期“假按揭”频发。在北京地区，仅９月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达２．２亿元。加上之前被称为“假按揭第一案”的森豪公寓骗贷案，北京的假按揭案件已频繁出现。

财政部发布的对３９家房地产企业会计信息质量检查结果也显示，个别房地产企业存在利用“假按揭”、虚构交易办理贴现等手段骗取银行信用的严重问题。

财政部有关负责人指出，“假按揭”频发的背后，是房地产企业与政府、银行之间存在的信息不对称，势必会加大房地产金融风险。

事实上，“假按揭”导致的房贷不良率已经上升。央行在１０月３０日发布的《中国金融稳定报告（２００６）》中发出警告，截至２００５年末个人消费贷款不良率为２．５５％，比上年上升０．７５个百分点，其中个人住房贷款占个人消费贷款的９０％以上。而上海银监局日前也警告说，９月末上海房贷违约客户已经过万。

据不完全统计，目前大多数房地产企业通过各种渠道获得的银行资金，已经占其资产的７０％以上。

易宪容说，房地产企业的自有资金率很低，往往通过利用“滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、基金、抵押等各种形式，从不同渠道取得资金，使得房地产行业可能产值利润率不高，但是资本利润率却非常高。“房地产行业资金链条上的这种现象，极容易产生金融风险。”

不对称之四：住房供应结构

偏离中低收入者核心

据中大恒基不动产监测，今年１０月，北京房市的供应主流是开盘单价每平方米过万元的项目，其次是开盘均价每平方米８０００元—１万元的项目，占总供应量的３２％。

中大恒基一位市场分析师说，高档项目入市比例的增加，与普通住宅市场供不应求，都推动了房价的不断上涨，原本每平方米５０００元—８０００元的市场主流价位则逐渐攀升。

如此高昂的房价，无形中将大多数老百姓拒于房地产市场大门之外。北京部分专家学者指出，至少８０％的北京民众目前没有能力进入这一市场。而中低价位住房和经济适用房供应量依然不足，这说明我国住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。

国家统计局最新数字显示，今年前１０个月，我国房地产开发投资同比增长２４．１％，达到１４６１１亿元。而经济适用房的投资仅增长９．８％，为４６８亿元，占整个房地产投资的比重仅３．２％。

易宪容建议，我国应构建以中低收入者为核心的住房保障制度，形成多层次的住房供应结构。确保不足１０％的极低收入家庭享受政府提供的廉租房或公屋；７０％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率和税收等政策扶持下，通过住房市场来解决；而另外２０％多中高收入者的住房，则完全通过市场解决。